深圳市土地增值税征管工作规程》7月1日起实施

　　015年7月1日，深圳市实施新修订的《深圳市土地增值税征管工作规程(试行)》，该规程进一步落实土地增值税税收法律法规，使征管更加科学合理，有利于促进纳税人依法诚信纳税。针对纳税人关心的有关热点问题，本报特邀深圳市地税局对新规程进行解读。

　　一、纳税人如何办理房地产项目登记?

　　答：房地产项目登记是房地产开发项目纳税人在主管税务机关办理的土地增值税登记，是房地产项目销售收入、土地增值税开发成本费用核算的基本单位。

　　1、如何确定项目登记的单位：深圳市以市发改委审批、备案的项目为单位办理项目登记。

　　2、房地产项目登记包含的内容及时限：

　　初始登记：纳税人自房地产项目立项，即取得房地产项目立项批文起30日内登陆电子税务局或前往主管税务机关办税服务厅办理项目初始登记，并向主管税务机关提供以下资料：

　　房地产项目立项批准文件;

　　土地受让合同;

　　《土地增值税项目登记表》;

　　项目开发计划(包含开发时间、竣工时间、分期开发计划等);

　　合作开发相关资料(包含合作方、分配比例、分配方式等);

　　税务机关要求提供的其他资料。

　　补充登记：纳税人自项目初始登记之后，项目开发完工之前，每次取得以下资料均应当在取得资料之日起30日内，登陆电子税务局或前往主管税务机关管理科办理项目补充登记，并向主管税务机关提供以下资料：

　　建筑工程预算书;

　　建筑工程施工合同;

　　房地产预售许可证(录入全部可售房产信息，包含预售、现售房信息);

　　工程造价情况备案表、工程量清单;

　　建设工程项目竣工综合验收备案证明;

　　建筑工程竣工结算;

　　房屋测量成果报告表;

　　销售计划;

　　税务机关要求提供的其他资料。

　　变更登记：凡已登记项目信息变更的，纳税人应当在信息变更后10日内登陆电子税务局自行更改，并将更改情况反馈主管税务机关。

　　二、什么时候预缴土地增值税以及如何预缴?

　　答：房地产开发企业预缴土地增值税的纳税义务发生时间以合同签订时间为准。纳税人在房地产销售合同签订次月纳税期限内就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。

　　三、开发销售普通住宅，预计增值额不超过20%，需要预缴吗?

　　答：从今年7月1日开始，纳税人销售普通住宅如果预计增值额不超过20%，可向主管税务机关提出不预缴申请，并报送以下资料：预计收入测算表;预计成本费用表;土地使用权证及受让合同;工程建筑承包合同等，主管税务机关在30个工作日内发送《税务事项告知书》，将处理结果告知纳税人。

　　四、纳税人何时申报土地增值税清算，是收到主管税务机关发送的土地增值税清算通知书后才申报清算吗?

　　答：纳税人应当在满足以下条件之日起90日内自行向主管税务机关进行土地增值税清算申报：房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的。

　　如果纳税人未在上述规定的期限内申报清算，主管税务机关可按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条的规定进行处罚。

　　五、如果纳税人因开发成本未能按时结算等客观因素不能在规定的时间内申报清算，可否延期?

　　答：纳税人应当于符合清算条件之日起90日内向主管税务机关申报土地增值税清算。如存在工程结算或扣除项目凭证尚未完全取得的情形，纳税人可以向主管税务机关申请延后清算申报。延后清算申报的时间最长不得超过90日。

　　纳税人办理延后清算申报提交申请的同时还应当提交未结算工程合同以及未取得扣除项目凭证明细。延后清算申报申请由主管税务机关确定。

　　六、如何理解土地增值税清算是纳税人自主申报行为?

　　答：土地增值税清算，是指符合清算条件的纳税人依照税收法律、法规、规章及其他有关土地增值税的规定，自行计算房地产开发项目应当缴纳土地增值税额，根据已预缴土地增值税数额，确定补缴或退税额，填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产开发项目应当缴纳土地增值税税款的行为。纳税人对申报表和所提供资料、数据的真实性、准确性和完整性负法律责任。

　　七、如果房地产项目开发周期长，可以待项目全部竣工并完成销售后才申报清算吗?

　　答：对开发期超过3年的项目，应该分期清算。纳税人可以根据其开发进度，选择会计核算相对独立的部分进行分期清算，并将分期计划报送主管税务机关。

　　八、如果我的项目开发周期太长，已清算部分与尚未清算部分成本有较大差异，再次清算时可否将已清算部分与未清算部分合并计算?

　　答：对清算时房地产项目成本未完全确定或结算的，再次清算时可以将上次已清算的收入、成本费用合并清算，计算应当缴纳的土地增值税。

　　九、如果纳税人拒不申报清算，会有哪些严重后果?

　　答：如果纳税人不在规定的期限内申报清算，税务机关通知清算仍不申报，主管税务机关有全启动核定清算程序，并按以下方式确定核定征收率：

　　核定开发成本、开发费用：

　　确定土地价款。以国土产权管理部门提供的土地价款或同期该地块基准地价为准。

　　核定开发成本。成本核定可选择以下方式确定：

　　1.房地产开发企业上报市发展改革部门审定的房地产投资总规模、土地成本、工程造价成本等相关数据;

　　2.房地产开发企业在国土产权管理部门办理产权初始登记中有关土地成本以及开发成本等相关数据;

　　3.参照住房建设部门公布的建筑工程造价成本;

　　4.同地段、同类型、同时间、销售档次相同的房地产开发成本。

　　核定开发费用。(土地价款+已核定开发成本)×10%。

　　主管税务机关应当通过调查取证确定的销售收入、土地成本，以及核定的开发成本、开发费用，确定纳税人在转让房地产环节实际缴纳的税费以及其他规定的扣除项目，按税法规定的计算方式确定核定征收率。

　　十、房地产开发项目可以核定清算吗?

　　答：根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：

　　(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的;

　　(二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　(三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　(四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的;

　　因此，属于查账征收的纳税人，除客观原因造成成本费用难以确定的外，均应据实计算缴纳土地增值税，

　　十一、纳税人将购买的房或自建房产转让，在何种情况下可适用旧房转让土地增值税政策?

　　答：纳税人从房地产二级市场购入、自建房使用超过1年(不含1年)的房产以及从房地产三级市场购入的房产，其转让适用旧房转让土地增值税政策。从房地产三级市场购买的房产再转让不受1年时间限制。

　　自建房使用时间超过1年是指竣工验收时间至转让合同签订时间超过1年。从房地产二级市场购入时间超过1年是指购买合同签订时间至转让合同签订时间超过1年。

　　十二、纳税人如何用重置成本价确定旧房转让土地增值税扣除项目?

　　答：以评估价作为扣除项目的，按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。具体包括：建筑物重置成本价乘以成新度折扣率，取得土地使用权所支付的地价款，按国家统一规定交纳的有关费用，包含原房产登记环节和转让环节缴纳的费用，在转让环节缴纳的税金。

　　按评估价作为扣除项目，评估价是指建筑物的评估价，不包含土地价款。

　　十三、纳税人如何用加计扣除的方式确定旧房转让土地增值税扣除项目?

　　答：纳税人转让旧房及建筑物，如果土地使用权价款与房产建造价格无法区分，不能取得房产建造评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可以按发票所载金额并从购买时间起至转让时间止，每年加计5%计算扣除项目。未满12个月但超过6个月(含6个月)的，可以视同为1年，不足6个月的按实际天数所占全年比例确定加计扣除比例。

　　购买时间和转让时间以房地产转让合同记载的时间为准。扣除项目具体包括：购买原价，加计扣除数额，按国家统一规定交纳的有关费用，包含原房产登记环节和转让环节缴纳的税费。

　　十四、纳税人从房地产二级市场购入或自建房产使用未超过1年，如何确定土地增值税扣除项目?

　　答：从房地产二级市场购入、自建房使用未超过1年(含1年)的房产，其转让不适用旧房转让土地增值税政策，其扣除项目为取得土地使用权支付的地价、购买原价、自建房建造价格，以及按国家统一规定交纳的有关费用，包含原房产登记环节和转让环节缴纳的税费。

　　十五、纳税人转让二手房在哪缴纳土地增值税?

　　答：个人转让房地产土地增值税由国土产权管理部门代征，也可以由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关申报缴纳。房地产所在地为蛇口、前海的，主管税务机关为南山区地税局，房地产所在地在保税区的，主管税务机关为福田区地方税务局。

　　企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织转让房地产的，其土地增值税由房地产所在地主管税务机关征收管理。

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